主题：楼市杂谈 房地产税试点之后，业内人士判断，这5类房子可能受益

#楼市杂谈# 【房地产税试点之后，业内人士判断，这5类房子可能受益。豪宅、别墅也在受益之列，你能信？？？】第一类受益房屋：大城市核心区的豪宅豪宅受益是因为中国房地产税必定有免税面积或者套数。中国所有的商品房，都一次性缴纳了40年、50年或者70年的土地使用费。土地是租国家的，只有房屋是私有产权。在这种情况下征收房地产税，为了让群众容易接受、不影响大家的消费能力，大概率会有免征面积或套数。最大的可能性是这样的：第一套房子不征税，每人免征面积50到60平方米。假设你的第一套房子是120平方米，家里有3口人，人均免征面积是60平米。那么第一套房子肯定不用缴纳，而且第二套房子还可以免60平米。如果第一套房子非常大呢？比如是260平方米，3口之家免征面积累计才180平方米，这首套房多出来的80平方米要不要交税？现在的意见有两种，一种是要交，一种豁免。保证首套房不管面积多大，都不用交。其实即便是首套房的部分面积需要交税，税率也一定是非常低的。假设有阶梯税率，也一定是最低的一级。因为无论怎么说，第一套房最多只能算改善，而不可能算投资。因此未来首套房比较安全，房地产税负担要么为零，要么非常低。这样，大家会倾向于第一套房持有豪宅，尽量把主要的家庭资产放在首套房里，这样收益会最大化。所以，越是大城市核心区的豪宅，未来被优先持有的几率越高，尤其是被高净值家庭优先配置。这就形成了“宁吃鲜桃一口，不吃烂桃一筐”的局面。第二类受益房屋：赠送面积比较大的房子早期的赠送，往往是拓展个阳台、送个阁楼什么的，最多把房屋使用率从70%增加到80%、90%，如果能达到130%就算非常特殊的了。现在则不同了，很多别墅（包括叠墅）的赠送面积非常惊人，使用率动辄达到200%、300%，甚至更高。产证面积95平方米，使用面积达到300甚至400平米（算上花园）的都可能出现。高赠送的面积，往往体现在地下室（部分做到了2层地下室）、院子、天台等。这种设计最初的目的，是为了让“豪宅”变成“普通住宅”，享受比较低廉的税费，以吸引购买者。在开征房地产税后，这种房子会继续受益。比如一个3口之家，总免征面积是180平方米，他们持有一套95平米的别墅（实际使用面积350平方米），还有一套85平方米的普通高层，这样两套房子都可以免税。而这个家庭的实际居住面积达到了400多平方米。而另外一个家庭，如果拥有两套各200平方米的大平层，也是400平方米的总面积，反而需要负担不少房地产税。可以通过制定征收细则，避免这种现象吗？恐怕有难度，因为工作量太大了。第三类受益房屋：商办类房屋根据全国人大授权，“试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产”，“非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行”。这就意味着，非居住类房屋在房产税问题上“维持现状”。目前个人购买的写字楼、商铺和商务公寓是不用缴纳房地产税的，只有单位、企业购买的才要缴纳。那么在试点城市，个人购买的非住宅，大概率是免房地产税的。其中商务公寓有点特殊，因为全国人大说的不是“住宅、非住宅”而是“居住用和非居住用”。商务公寓可以划到居住用，也可以划到非居住用，关键看试点城市的态度了。比如深圳著名的豪宅——深圳湾壹号，就是商务公寓。其中北区的大户型，每套动辄大几千万，甚至超过1亿。如果能免房地产税，那绝对是好消息。还有一种房子叫商务公寓，批地的时候就是这样批的（商业用途，里面注明有商务公寓），房产证、合同上也都写为“商务公寓”。不过，的确很多省是没有这类房子的。另外，深圳已经决定以后不再批商务公寓的用地。但在当下，以及未来两年，深圳市场上卖的新房商务公寓占比非常高。在未来相当长的时间里，广东大多数城市都会不断推出新的商务公寓产品。当然，还会有商办公寓和产业公寓，后面两种是北方省份也普遍存在的。房地产税试点后，个人持有的各类公寓大概率是免税的，尤其是商办、产业类的。至于写字楼、商铺，如果是个人购买的，大概率也是没有房地产税的。所以，在一线城市，配套好位置好的写字楼，价值也开始显现。写字楼适合大资金长线投资，二、三、四、五线城市由于空置率高，不建议碰。中国非住宅类的不动产，面临着巨大的去库存压力，湖南已经出台了去库存的政策，未来其他省市也会这样做。这类房子没有被纳入新版房地产税试点，还是按照老版房产税来执行，就含有去库存的政策导向意味。第四类受益房屋：都市圈内、大城市旁的房子房地产税试点阶段，参与的城市非常有限，最多不超过20个。假设上海参与，从老试点变成新试点，征收范围扩大。那么，上海富裕家庭的资产配置方式必然发生变化。在上海有多套房的家庭，就未必继续在上海购买了，可能到周边城市适度配置。周边的城市如果没有被纳入试点，上海人在这里买的房子当然是免税的。如果将来房地产税试点推广，周边城市比如嘉兴、昆山，征收大概率是比上海宽松的。有可能对上海人在当地购买的首套房免税，或者实施较低税率。周边城市从发展经济、扩大税基、吸引增量资金的角度，也有动机这样做。第五类受益房屋：海南的房子一定有人感到诧异，海南不是大概率要试点房地产税吗？这对于海南房地产是利空吧，怎么可能是利好？如果海南第一批纳入试点，一定是利好。首先，这意味着靴子落地，从此海南楼市就没有什么不确定了。其次，海南是低税率，最终反而有利于资金配置海南不动产。先看一下美国的房地产税率，51个州（华盛顿特区已经获批为州 ）里，房地产税率最高的是新泽西州，达到了2.35%。最低的是夏威夷州，只有0.27%！全美51个州的房地产税率中位数为0.94%-1%，而夏威夷竟然只有中位数的四分之一左右。为什么夏威夷这样特殊？因为这里的房子都不是全年使用的，如果征收正常的税率，这个州的经济就完了。海南就是中国的夏威夷。海南的房子也是常年空置的，每套房每年使用的时间最多三分之一。所以，海南房地产的实际负担，只能相当于全国平均水平的三分之一，甚至跟夏威夷一样——四分之一。夏威夷州的房价中位数是全美最高的，超过了加州、华盛顿特区等。海南将来会这样吗？恐怕大概率是的。??#房地产#