主题：这五件事你觉得可能么

什么是大势？大势，是不以我们个人意志为转移的，而且往往下一秒你会因为大势而顺应、从众。所以，房价暴涨或暴跌的大势，都是个人决定不了的。

在过去的数十年里，中国的房子成为最增值的资产，买房的早晚，决定了你个人财富的多少，有些人站在了阶层的顶端，有些人则离上层阶级的鸿沟越来越大。

这不仅是个人。在2014年大部分城市解除限购后，城市房价也开始分化。一二线城市楼市热得发烫、房价普涨，而三四线城市库存高企、房价滞涨。

这就是大势！你决定不了，小编也决定不了。


对于合肥的房价，
为何上涨？会不会跌？
后续泡沫是挤，还是破？
今天一次性讲清楚。





合肥房价为何上涨？

1
第1轮上涨：政府控制土地供应
在过去的几个月，此轮合肥房价为何上涨？业内、专家、购房者都有分析与结论。但从源头上来看，主要是在于政府土地供应量的控制，而一个鲜明的对比就是：在此轮合肥房价疯涨后，政府才出台“2016年增加土地供应，每月供应1000亩”的政策。


2014年合肥土地成交面积同比跌20.23%，2015年同比跌28.26%。土地供应量与成交量下降，导致8-10个月后，由土地转化的房源量也开始减少，进而房源库存连续下跌，市场开始供小于求。

此外，土地供应少了，导致一些房企土地储备不足。在这种情况下，一旦优质地块入市，“地王”就不断涌现。2015年12月多宗地块诞生“地王”，就是真实写照，而这也为第四轮房价上涨埋下伏笔。

2
第2轮上涨：供小于求，惜售绑售，房企提价
由于2014-2015年土地成交量下降，2015年5月库存开始下行，并连续下跌12个月。截止2016年7月份合肥市区库存9579套，仅够卖1-2个月。正常的市场规律，库存走势是有涨有跌，如果连续下跌12个月是非理性的。

从今年4月份开始，库存开始企稳，市场正在恢复理性。

▲2014-2016合肥市区库存及房价走势

由于库存紧张，房价趋涨，开发商对“房价还要涨”的预期增强，捂盘惜售、捆绑销售的现象增多。4月1日后，由于严禁绑售的政策出台，绑售现象减少，但房价限涨的管控放开。到7月，合肥市区房价涨至12286元/㎡，而热点区域的行情价达1.5万元/㎡以上。

3
第3轮上涨：投资客，恐慌性购房，热钱涌入，杠杆增加
资本追逐利润，资金总是向高收益的方向流入。合肥房价的过快上涨，连续在央视曝光、登上各类房价榜榜首……让投资客嗅到房价再涨的气息，而投资客的杀入，也加剧房源供求关系的紧张，造成了恐慌性购房，进而刚需、改善纷纷提前进场买房。就这样，热钱不断涌入，推高房价。



贷款是目前刚需买房的主要方式。在今年2月G20峰会上，央行行长周小川表示：“在中国，个人住房加杠杆逻辑是对的，房贷应该有大力发展的阶段。个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低的，有的国家占到40%-50%，中国只有百分之十几，所以银行觉得房贷还是比较安全的产品，应有很大的发展机会。”

在银行看来，房贷是风险可控的、利率较低的，在加上中国人较好的信用，所以银行对房贷是鼓励的。另外，通货膨胀一直存在，现在借钱买房，过10年后，贷款的几十万，还算什么钱？唯一要考虑的就是，现阶段你能否承受住还贷压力。



当然，热钱无限涌入、杠杆不断增加，必然招致经济危机。由于不能用“限购”这样的“急刹车”政策，所以合肥出台了“限贷”政策，但太过于温和。简单来说，“政府抑制房价疯涨与银行鼓励房贷”是矛盾的，所以温和是妥协的结果。

热钱涌入、房贷杠杆也成为推高房价原因之一，而温和“限贷”的作用有限。未来“限贷”门槛是否提高，要看政府与银行博弈的结果。

4
第4轮上涨：上一波“地王”陆续上市
这轮房价是“硬涨”。一般房地产从竞得土地到项目上市的开发周期在8-10个月，也就意味着去年12月份那一波“地王”，在近期陆续上市。由于地价不便宜以及行情价的上涨，这些“地王盘”的上市价格也不会便宜。

▲去年12月的地王，信达公园里为去年7月拿地

上图中已有两盘上市，万科时代之光与昨天刚开盘的铂悦庐州府，高层的价格都在1.9万元/㎡以上。其他地王：偏高端的后续上市价格在1.9万元/㎡以上，偏刚需的也会在1.5万元/㎡左右。

这也是合肥房价由“地王”推高的第一波！由于，今年各区县的最高地价均被刷新了一遍，后续房价上涨的主要推力在于一个个“地王盘”的上市。考验“地王”能否卖上价的阶段也将来临，这个阶段也可能出现“有价无市，长期横盘”的情况。


房价会不会跌？

很多人都问，后续房价会不会跌？我们先来看看下图，这是关于房价上涨与下跌的循环图。途中所说的资金相当于热钱、货币。2015年后，一线与部分二线城市房价的暴涨，本质上是货币现象、热钱涌入，而房子也在逐渐脱离居住属性，变成了金融产品。

由于外部经济的下行压力，加上股市的低迷，第一批先知先觉资金的涌入，造成了房价的第一波上涨，进而吸引更多资金进入。投资客群的热钱、购房房贷的杠杆、房企拿地的贷款的进入，往复循环地促进房价上涨。

房贷与房企拿地的贷款都创造了信用，反馈给银行后，银行就以“贷款—造钱—贷款—造钱……”的模式让更多资金流向房地产。由于大部分资金流向房地产，不仅让实体经济融资困难，而且也推高房地产泡沫。


当然，近几个月全国M2增幅已经收窄、趋稳，说明BOSS们已经意识到信贷扩张将导致的问题。另外，房价也有下跌循环，资金不再继续流入，房价就会出现下跌。目前，能想到的激发房价下跌的事情：
1
限购出台或限贷门槛大幅提高。但这种可能性不大，一方面限购“急刹车”会造成经济“L”走势，经济危机、大量失业均会出现。另一方面，限贷门槛仍是政府与银行博弈的结果。
2
央行不再放水、收缩信贷，M2增幅变减速，进而慢慢的挤压泡沫。
3
刚需购买力达到上限，收入增幅跟不上房价涨幅，再无“接盘侠”。这一情况应该会到来，只是时间快慢的问题。
3
出台房产税，增加拥有多套房的持有成本。但这个政策的出台，任重道远。
5
抑制通胀，上调利率。但经济下行压力的存在，可能性不大。



也许，无人能预测这5件事什么时候会发生。如果不发生的话，房价上涨的循环会一直持续下去，很难进入下跌的循环。


后续，泡沫是挤，还是破？

目前，合肥楼市多多少少是有泡沫的。但只要不破，它就是美好的。由于7月1日“限贷”政策出台，整个泡沫正处于挤压阶段，后续直接刺破的可能性很小。



从历年调控来看，政府一向是增加泡沫，再挤压泡沫。只不过以前是用比较狠的“限购”来挤压，而现在的“限贷”要温和许多。

要知道，一旦泡沫刺破，房价大跌、抛售大潮、信贷危机、经济危机、大量失业……接踵而来。就算泡沫刺破、房价大跌，作为刚需还是买不起房！因为，经济危机可能会导致失业，工作都没有了，买房就更困难了。