主题：万达合肥造城记

眼下，合肥老百姓对万达的了解，彻底突破了足球的范围，而这源于万达集团在合肥掀起的一场“造城”运动。

7月22日中午，在本报记者乘出租车前往合肥万达广场项目(下称“合肥万达”)现场的途中，司机饶有兴致地说：“动工那天(7月15日)，场面相当隆重。”

出租车驶出火车站仅10分钟左右，就来到芜湖路与马鞍山路交叉口。一块鲜红的广告牌拔地而起，上面一行白色标语引人瞩目——“50亿巨资打造70万平米大型城市综合体”。

一个总投资规模高达50多亿的项目，自然离不开银行的支持。而对于这样一块“香饽饽”，多家银行展开了“争夺战”。

就在合肥万达动工的那周，由建设银行(6.25,-0.03,-0.48%)安徽省分行牵头的银团已召开两次协调会议，约定参团银行于7月25日签署银团贷款协议，规模约22亿元。

合肥万达仅是缩影。合肥市今年上半年的土地出让规模、金额均远远超过2008年全年，房地产市场目前呈现量价齐升的态势，按揭贷款、开发贷款全面开花。除商业银行的支持之外，政府的“有形之手”也助推房地产市场走出严冬。

五大行皆有份

合肥万达所在的包河区原美菱冰箱厂地块，素有“合肥地王”之称。当地媒体称，从6月11日成功竞地到破土动工仅仅一个月，合肥万达创造了合肥项目推进史上的新纪录。这背后，自然不乏当地各家银行对万达的高度热忱和鼎力推动。

7月15日上午，位于芜湖路桥附近的合肥万达项目工地上，安徽省委常委、合肥市委书记孙金龙宣布项目开工。而农、中、建三家大行安徽省分行，以及光大银行合肥分行的一把手们悉数到场。

而在当日的另一个场合，孙金龙与全国政协常委、全国工商联副主席、万达集团董事长王健林会面时，银行代表中，只有建设银行安徽省分行行长白国祥在场，这无疑表明建行在合肥万达项目中的地位。

当地银行人士称，对于合肥万达项目，工行、农行都曾表现出非常高的积极性，但最终被建行拿下，担当此次22亿元银团贷款的牵头行。有趣的是，在万达进入合肥之初，其基本户开在徽商银行，而此后建行却成为主办银行。知情人士给出的一个解释为，建行动用了高层营销手段，也即由总行层面直接营销万达集团总部。

7月22日，熟悉万达的全国工商联商业不动产专委会主任兼秘书长朱凌波告诉本报记者，与各家银行总行进行合作，由总行给予大额综合授信，是万达的融资优势之一。

据一家大型银行人士估算，合肥万达项目的总投资约在52亿元左右，其中自有资金约15亿元，包括10.2亿元的土地款；银团贷款22亿元；剩余约15亿元资金，将依靠预售收入。

实际上，由于各家银行均看好合肥万达项目，6、7家参团银行给出的意向融资规模大大超过22亿元，累计达到50亿元左右——工行10亿元，建行8亿，农行和中行均为5亿元，交行、徽商银行等银行也参与其中。

各行具体的参贷额度要等到7月25日后方见分晓。但贷款条件基本明朗，利率为基准利率，期限为3年期。

银政合力

房地产市场回暖，按揭贷款、开发贷款也是全面开花。

此前，工商银行(5.45,-0.02,-0.37%)安徽省分行营业部副总经理钱晓东对媒体表示，截至6月18日，工商银行合肥分行2009年发放贷款175亿，其中，个人住房贷款130亿，开发贷款含储备贷款45亿。

某大行安徽分行今年上半年的贷款增量中，个贷和开发贷约占40%。当地一家股份制银行人士称，今年上半年受理的超过1亿元的房地产贷款项目超过20个。

但对于开发商和项目的选择，各类银行流露出不同的心态。

大型银行倾向于优质集团型房地产开发企业，合肥万达广场便是一例。而此前进入的世纪金源，其在合肥滨湖新区投资的滨湖世纪城项目，整体投资规模大于合肥万达广场，目前工行、农行、交行等大型银行已提供了10亿多元的贷款。

对于中小银行而言，大型房企并非是最佳的目标客户。正所谓门当户对，大型银行的网点、资本等实力与大型房企较为匹配；而如果中小银行希望营销大型房企，一是营销成本太高，二是进入之后，容易被边缘化，三是大型房企普遍采用集中的现金管理，由大行提供服务，中小银行没有负债业务，四是收益较低。

所以，当地一家股份制银行人士称，中小银行切合实际的目标客户是一些中小型房企，但对股东背景要求较高。一般而言，国有企业风险较低，而民营背景的企业，出问题的概率更大一些。

合肥又是安徽的缩影。今年前6个月，安徽省房地产开发完成投资额达到716.96亿元，位居全国第七，中部第一，同比增长12.3%。

安徽省房地产建设投资的增加，表明开发企业的资金压力得到有效缓解，而这也得益于地方政府的相关政策措施。

这些措施包括：对房地产开发企业减免营业税，允许其缓缴开发项目有关税费，实行“大块规划、小块供应”的土地供应方式；适当降低土地出让金首付比例、延长支付期限。同时，推动金融机构加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设项目的信贷支持力度。

开发商“越”冬

万达斥资10.2亿元，拿下合肥“地王”地块，可以称之为今年上半年合肥土地市场的大手笔。

当地媒体披露的一组数据显示，截至6月11日，合肥市今年累计出让土地2911亩，远超2008年全年土地出让总量；土地出让总金额为70.5亿元，高于2008年全年土地出让总额10多亿。

7月22日，一家国有银行安徽分行人士告诉记者，今年3月中下旬以来，房地产开发投资逐步回暖，开发商拿地、开工现象增多；而此前的1、2月份，是真正意义上的寒冬，一套房子没卖出的楼盘，比比皆是。

据他观察，合肥土地价格的触底，应该是在2008年11、12月份，今年1、2月份政府推出的土地较少，3月份推出后的地价开始上涨，与全国情况类似。

与房地产开发投资相伴的是，销售情况好转，可谓量价齐升。

在新近出炉的《2009年上半年房企项目销售TOP20排行榜》上，合肥滨湖世纪城以14.92亿元的销售额，位列第17位。熟悉该楼盘的银行人士指出，滨湖世纪城的住宅，低潮期的售价在每平方3800元，现在已经达到4300元，“每天的销量都很好，开发商马上准备归还银行贷款”，而这距离银行发放开发贷款的时间，还不到一年。

合肥市统计局投资处在分析4月份房地产市场时指出，“3、4两个月的商品房销售业绩表明，我市房地产市场已基本度过冬天”。而在分析5月份的数据时，合肥统计局又表示，“房地产市场基本面已趋好”。

统计局的判断依据是，受销售逐月回暖的影响，开发企业加大新开工步伐和投资力度。数据显示，5月份当月新开工86.43万平方米，比上月增加40.69万平方米，环比增长89%；当月完成投资56.54亿元，同比增长23.3%，改变了上月投资下降的局面。

但空置依然是个问题。7月19日，本报记者在合肥市新站区一个成熟楼盘内看到，某单元楼7月份的电费统计表上显示，该单元共有75户业主，其中44户的电费为零，表明至今没有入住。而开发商表示，该楼盘基本售罄，只有顶楼的房子未售出，有的业主已入住一年有余。

合肥市统计局表示，1至5月份，商品房空置面积为125.76万平方米，同比增长88.3%，增幅比上月减少8.3个百分点。

万达选择 商业模式领跑中国

王健林董事长说过，万达的成功主要是商业模式的成功。万达的产品尤其是第三代城市综合体将国外室内步行街与中国商业大楼相结合，同时在商业综合体中组合写字楼、公寓、酒店等业态，商业中心增加文化、娱乐、健身、餐饮等。既达成城市标志性的象征目的，又解决产品链和资金链的最优组合和良性循环，逐步实现向持有型订单地产的重大转折。

正是选择了成功的商业模式，万达才能在商业地产领域前行。王健林董事长说，最好的商业模式是人无我有的商业模式。作为国内唯一的商业地产商，万达首创的“订单商业地产”模式因拉动城市经济上升而获得各地政府的认可并成为邀请的对象，还获得中国企业在国际上的最高评级。

万达选址 商业版图大规模扩张

透过万达科学而规范的选址体系看，万达对城市经济向上的牵引力不但来自城市核心的传统商圈，更来自于万达勇于而且能够创造新商圈的实力。涉足商业地产之初，万达多选择城市核心商圈，借助已形成的商业氛围为万达广场造势。当万达的第三代商业模式出现，王健林董事长所指的“城市综合体”已不是一个成形的传统商圈所能容纳的。由此，万达选址开始出现在各城市非中心甚至郊区地带，如制造奇迹的上海五角场万达广场、宁波鄞州万达广场。万达正是要通过成功的商业模式带动区域发展甚至城市经济提速。