主题：了解下公共维修基金和契税问题

几乎每一位业主在买房的过程中都会被要求缴纳住房公共维修基金，那么住房公共维修基金究竟是什么呢？有什么用处呢？缴纳了怎么提取使用呢？

一、什么是公共维修基金

   根据某百科给出答案是：“公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。”通俗点讲，住房公共维修基金就是你所购买房屋的养老金、医疗金，当房屋保修期满后，你的房屋出现了这样那样的质量问题，可以动用公共维修基金，这里需要注意的是该基金只能用于公共部位维修，按照法规规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

二、公共维修基金怎么算？

   一般情况下，公共维修基金的收取标准由各地房地产主管部门根据当地实际确定，是按照买房人的总购房款的2%~3%比例缴纳，收取的公共维修基金属于小区全部业主的共同，其不计算于房屋的销售收入。收取的公共维修基金属于小区全体业主，任何个人及单位均不得挪用这块资金.

三、公共维修基金何时缴纳？缴纳给谁？

   根据相关规定，商品住宅维修基金在办理立契过户手续时必须足额缴纳给房地产主管部门。实践中，一般是在新建小区尚未成立业主委员会的前提下，由物业公司或开发公司代为收取这笔资金，由房地产主管部门代管，房地产主管部门设立维修基金专用账户，待小区成立业主委员会后，房地产主管部门应将所代管的维修基金及其利息或者净全额移交给业主委员会。进了房管局的账户再想出来，怕是比较困难的一个过程。成立业主委员会很重要。

四、公共维修基金如何使用？使用难在何处？

   介于目前《物业管理条例》还不健全，很多业主不知道如何申请领用公共维修基金，而较复杂的审批条件也使得很多业主望而却步。据我了解，申请公共维修基金除需要满足相关硬性条件外，还需要有小区内2/3以上业主签字认可方能提取，而往往损坏的就是部分路段，部分楼栋，而人人抱着自扫门前雪的心态，很难在一个维修问题上达成共识，比如某一栋楼楼顶漏水，可能影响的就那么几户，别人家都不受影响。那么想要让2/3业主同意几乎是不可能的事情。

总结：

   公共维修基金本是一件利民的好事，但是由于相关法律规定不完善，还有这个方 方面的知识很多业主都不了解。从而导致了公共维修基金的使用率低。目前全国缴存的公共维修基金规模达到上万亿，可惜的是利用的只有1%不到。希望咱们小区的业主能够对公共维修基金有一个较为全面的了解，提高我们城开珑庭公共维修基金的利用率！

2015购房契税新政策

按照现行契税政策，个人购买住房实行差别化税率。根据规定，个人购买普通住房，且该住房为家庭住房的，所购普通商品住宅户型面积在90平方米(含90平方米)以下的，契税按照1%执行;户型面积在90平方米到144平方米(含144平方米)的，税率减半征收，即实际税率为2%;所购住宅户型面积在144平方米以上的，契税税率按照4%征收。购买非普通住房、二套及以上住房，以及商业性房产(商铺、写字楼、商务公寓等)，均按照4%的税率征税。

享受契税下调的普通住房应同时满足以下3个条件：

1、住宅小区建筑容积率在1.0以上

2、单套建筑面积不足144平方米或套内面积120平方米以下

3、实际成交价低于同级别土地上商品住房平均交易价格的1.2倍以下契税征收标准90平米以下的是一个征收标准，90-144平米之间的是一个标准，144平米以上的是一个标准。二套房、三套房不享受契税优惠政策。

一般实行的是首套住房契税的两倍，即3-4%。注：家庭住房并不一定是首套房，比如买了套房子又卖了，再购买住房就算二套房。 但是名下确实只有一套房子，所以可以申请家庭住房。契税税率实行3% ～5%的调整幅度。实行幅度税率是考虑到中国经济发展的不平衡，各地经济差别较大的实际情况。

因此，各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%～5%的幅度税率规定范围内，按照该地区的实际情况决定。契税计算方法契税采用比例税率。当计税依据确定以后，应纳税额的计算比较简单。

应纳税额的计算公式为：

新房应纳税额 = 计税依据 ×税率二手房应纳税额=二手房税率×房地产评估价

【名词解释】：契税是以权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等

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